売却に関するよくある質問

• 査定に関して

  • 不動産査定は無料ですか?

    はい、無料です。

    不動産査定をおこなうためには下記の2パターンがあります。
    ＊机上査定（簡易的な机上でわかる範囲での査定方法）
    ＊訪問査定（現地をしっかり確認してからの査定方法）
    
    もちろんどちらも無料で査定致します。

  • 不動産査定にはどのくらいの時間がかかりますか？

    数時間から～1週間ほどです。

    不動産査定依頼のお問合わせを頂いてから、最短で数時間～当日中には査定金額をお伝えする事ができます。
    
    ただし、対象不動産の権利関係や不動産の内容によっては、役所などに行って対象不動産の調査をしないと具体的な査定金額が言えない場合もございます。
    また、広大な敷地・大きな建物がある場合でも少しお時間は頂きますが、1週間ほどで査定金額をご回答させていただきます。

  • 机上査定と訪問査定とは？　
    また、どちらが良いですか？

    詳しくお答えさせて頂きます。

    ＊机上査定とは、その名の通り「机の上で査定する」方法で、机の上でわかる範囲で査定する簡易的な査定方法です。「査定結果が数時間〜1日」「書類が要らない」といった手間いらずのメリットがあります。
    そのかわり、あくまで簡易的な査定になりますので、実際に成約となる価格とは異なる場合もございます。
    
    ＊訪問査定とは、当社スタッフが実際に対象不動産に現地訪問をおこなって、土地・建物の状況を現地にて確認して査定金額を算出する方法になります。
    
    どちらもメリットデメリットがありますが、より正確な金額を先に知りたい場合は訪問査定を選ばれる方が良いかと思います。
    また取り急ぎ、机上査定をおこなってから、ある程度の金額や条件が出て、そこからもう一歩踏み込んで具体的に把握したい場合などは、次に訪問査定のご依頼いただくのも良いかと思います。

  • 不動産査定額はどのようにして決めるのでしょうか？

    不動産査定額の算出方法には「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」などがあります。それに沿って決定致します。

    ＊原価法・・・原価法は、同等の不動産を取得するのに要する価額（再調達原価）から、経年劣化による減価修正を行い、価格を算定する査定方法です。主に、一戸建て住宅の建物の査定に用いられます。一戸建て住宅の査定には、取引事例比較法も用いられますが、建物価値を適切に反映した土地・建物一体の取引事例がほとんど存在しないため、原価法が中心です。
    
    ＊取引事例比較法・・・取引事例比較法は、類似物件の取引事例（成約事例）を参考に、価格を見積もる査定方法です。類似物件とは、駅からの距離などの立地、築年数、間取り、広さなどが同等の物件のことです。取引事例比較法は、おもに居住用のマンションや土地の査定に用いられます。マンションや土地は、取引件数が多く、一戸建て住宅と違って類似性があり、参考事例にしやすいからです。
    
    ＊収益還元法・・・収益還元法は、投資用物件の価格査定に用いられる手法です。居住用物件の売却を考えている方には関係ありません。収益還元法には、一定期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（直接還元法）と、その物件の将来の売却までも計算に入れた方法（DCF法）があります。

  • 不動産会社によって査定額って違いますか？

    ほとんどの場合が違います。

    不動産会社ごとに査定価格を算出する「システム」や「方法」「考え方」「方針」が異なるので、査定額が違うことも多くございます。
    
    ちなみに、実情は大手企業様ほど、査定額を根拠もなく比較的高く出す傾向がありますが、相場感より高い査定額は、売却を遅らせることもあり、一概にいいとは言えません。
    
    あくまで査定は成約予想価格なので実際に成約できる金額とは違います。
    知識量や経験値、ノウハウがある会社の、信頼できる営業マンを選ぶことが安心できる査定を受けるための重要ポイントとなります。

  • 査定価格で売り出しをしないといけないのでしょうか？

    売り出し価格は所有者の希望額でOKです。

    査定価格はあくまで当社が一方的にお出ししたものです。
    
    ですので、最初の売出価格は、当社がご提案した査定価格を基に、売主のご事情やタイミング、売出し期間等々を考慮して、売主様の希望価格で売出してみるのが良いかと思います。

  • 査定された価格よりももっと高い金額で売りに出したい場合は？

    もちろん査定額よりも高い金額で売り出ししても大丈夫です。

    査定価格をあまりにも大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
    
    売却までの期間がある場合は、その期間にあわせて売り出し価格を高めに設定して反応を見ながら、徐々に価格を調整していくことも可能でございます。

  • 査定に必要なものを教えてください。

    簡易査定時には特に何も必要ございません。
    訪問査定時には下記書類をご用意いただいたりをお願いしております。

    査定する不動産にもよりますが、場合によっては「登記事項証明書」「測量図」「間取り」「管理規約」等をご用意いただけると査定も円滑にさせていただけます。
    
    また情報として「土地・建物の面積」「過去の利用状況」「残置物の程度」「利用状況」「権利関係」「告知事項」等をヒアリングさせて頂けるとより詳しく査定から販売のご提案をさせていただく事ができます。
    
    アパート・マンションの売却で、その不動産を賃貸で貸している場合は「賃料」「契約期間」等も教えていただけると利回り等から査定金額をご提案させていただきます。

• 価格や費用に関して

  • 売却を委任するときに費用はかかるの？

    費用は一切不要です。

    諸条件が整い、当社に売却をご依頼いただく場合は費用は一切不要です。
    当社で委任物件の販売がうまくいき、買主様にご成約を頂き、引き渡し（買主様から残代金を頂くタイミング）で仲介手数料を申し受ける事になります。

  • 不動産の売却時にかかる費用には何がありますか？

    その不動産によって異なりますので詳細をご覧ください。

    必ずかかる費用は
    ＊仲介手数料（成約価格によります）
    ＊ローン返済金と返済に伴う手数料
    ＊抵当権抹消登記費用（住宅ローンがある場合）
    ＊売買契約書の印紙税（成約価格によります）
    ＊不動産譲渡所得税（引渡した翌年に確定申告）
    ＊引越し費用
    ＊リフォーム・クリーニング費用
    ＊土地境界確定測量費用
    
    詳しくはお問い合わせくださればと思います。

  • 仲介手数料はいくらかかりますか？

    一般的な仲介手数料は「成約価格の3％＋6万円×消費税」となります。

    一般的な仲介手数料は「成約価格の3％＋6万円×消費税」となります。
    
    例えば
    成約価格3,180万円×3%＋6万円×消費税
    ＝111.54万円（税込）
    となります。
    
    当社では仲介手数料を申し受ける以上、誠心誠意のご対応と高価で早期売却に向けて様々な売却活動をおこなっております。
    頂いた以上のご満足とサービスができるように尽力して参りたいと思います。

  • 広告費用などはだれが負担するのでしょうか？

    広告費用やその他、販売に係る費用は当社で負担させていただきます。

    基本的に、広告費についてご負担いただくことはありません。

  • 売却価格は途中で変更できますか？

    もちろん可能です。

    売却額を下げることも上げることもでき、変更額は自由です。売却額変更を行うには、特別な手続きや決まりはなく、売り出し中のマンションの売却額を変更して、販促活動を行います。

  • 家が壊れている場合は直した方がいいですか？

    状態にもよりますが、そのままで大丈夫です。

    修理やリフォームは必要ないとうケースもありますが、築年数が経過している中古不動産の場合には修理や修繕を行うことで評価額などが変わることもあります。

  • 権利証を紛失してしまった場合追加で費用はかかりますか？

    一般的には追加費用がかかってしまいます。

    権利証がなくても、不動産の売却は可能です。ただし、売却するためには必要な手続きを行わなければなりません。
    ＊事前通知制度・・・事前通知制度では、登記所が郵送（本人限定受取郵便）を使って本人確認を行います。この手続きで登記所は本人確認がとれたと判断し、登記手続きを進めます。事前通知制度を使って本人確認を行う場合、費用はかかりません。
    
    ＊司法書士による本人確認・・・司法書士等、専門の有資格者（資格代理人）が登記の代理申請をする際、適切な本人確認を行い、本人確認情報（本人確認証明情報）を作成して登記所に提出します。依頼する先によってまちまちですが、5万円～10万円くらいの費用がかかります。
    
    ＊公証人による本人確認・・・公証人が本人確認することにより、権利証がなくても事前通知を省略して登記ができるという制度です。公証人による本人確認、認証を受け、登記申請書類に添付することで、権利証の代わりになり登記申請を行うことができるようになります。費用は基本的に1万円以内になります。

  • 住宅ローンの残っている不動産の売却はできないのですか？

    可能な場合もあります。

    原則として、残りの住宅ローンを一括返済して抵当権を外さなければ、金融機関は住宅の売却を認めてくれません。
    
    つまり、売却益と貯金などで残りの住宅ローンを一括で返済することが、住宅ローンが残っている状態で不動産の売却をするための必須条件になります。

  • 売却する年の固定資産税はどうなるの？

    新しい買主様と日割清算を致します。

    買主から売主に支払われる固定資産税の清算方法は、おもに次の2通りです。
    
    ＊売主が買主から引渡し日以降の買主負担となる固定資産税分の金額を受け取り、すでに手元に届いている納付書を使って収める。
    
    ＊売買を仲介した不動産会社が、売主と買主の双方からそれぞれの固定資産税の納税額を受け取り、売主から預かった納付書を用いて支払う。

  • 不動産を売却した場合の税金は何がかかりますか？

    かかる場合があります。

    土地や戸建て、マンションといった不動産を売却すると、その利益に応じて所得税や住民税が課せられます。このような不動産の譲渡にかかる税金を総称して一般的に「譲渡所得税」と呼んでいます。売却する不動産の所有期間によって税率が変わったり、要件によって控除や軽減税率の特例が適用されたりします。

  • 不動産を売却した場合、確定申告は必要ですか？

    必要な場合もあります。

    ＊不動産の売却後に確定申告が必要となる場合・・・不動産の売却後に確定申告が必要になる場合は売却益が発生した時です。
    売却益とは、売却代金から取得費や諸経費などを差し引いて、売却代金がプラスになった時のことを言います。売却益は「課税譲渡所得」として区分され、売却益に応じた「譲渡所得税」を納める必要があります。
    
    ＊確定申告が不要な場合・・・一方で売却代金から取得費や諸経費などを差し引いて売却益が出なかった場合は、課税譲渡所得が発生しないので、確定申告の必要はありません。
    ただし、不動産売却で損益が出た場合も確定申告を行うことをおすすめします。
    所得と損益通算して、税金を抑えることが可能となる場合があるためです。

  • 売却を中止することになった場合は仲介手数料やその他費用はかかりますか？

    明確なご事情があれば一切かかりません。

    売買契約前に売却を中止したなら、仲介手数料は発生しません。問題は売買契約後に売却をキャンセル(解除・解約)した場合です。
    
    キャンセルのご事情によって仲介手数料の扱いが変わってきます。

• 販売に関して

  • 売却に必要な書類を教えてください。

    詳細に記載致します。

    ＊不動産売却の必要書類
    本格査定（訪問査定）までに必要な書類
    
    ①登記簿謄本（登記事項証明書）
    ②土地測量図・境界確認書
    ③物件間取り図
    ④売買契約書
    ⑤重要事項説明書
    ⑥管理規約・維持費等の書類・管理委託契約書
    ⑦地番調査報告書・耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等
    ⑧住宅性能評価書
    
    ＊不動産売買契約時までに必要な書類
    
    （１）売主に関連する書類身分証明書
    ①実印
    ②印鑑証明書
    ③住民票
    ④ローン残高証明書
    ⑤銀行口座の通帳
    
    （２）不動産に関連する書類
    ①登記済権利証・登記識別情報
    ②売買契約書
    ③重要事項説明書
    ④建築確認済証・建築検査済証・建築設計図書
    ⑤固定資産税納税通知書
    ⑥物件のパンフレットなど

  • 敷地がどこまでかわかりません。

    まずは敷地確定のために測量をお勧めいたします。

    境界標の復元には、土地家屋調査士などの有資格者が測量士を行い、隣地立ち会いのもと、確定測量を行います。
    復元をする際には確定測量で作成した確定測量図をもとにして境界標を打ち込みます。

  • 近隣に秘密で売却するにはどうしたらいいですか？

    そのようなご事情がある場合は当社で直接買取りも致します。

    不動産の売却をご近所に知られずに秘密に取引を完結させるのは一般的には難しいとされています。チラシや店頭広告を打たなければいけなかったり、内見希望者を受け入れなければいけないからです。
    近隣に秘密で売却を可能にするのが「直接買取」という方法です。
    相談から買取まで誰にも知られずに済ませることができるので、秘密厳守を希望する場合は直接買取を検討してください。

  • 売却か賃貸に出すか迷っています。どちらの方が良いですか？

    状況にもよりますので一緒に考えていければと思います。

    売却するのか賃貸に出すかは、ご事情や物件によってもどちらが良いのか変わります。
    
    ご売却の場合の売却相場、賃貸に出した場合の利回りや空き家リスク、固定資産税等総合的に判断したうえで、どちらにすることがベストなのかご提案させていただきます。

  • 不動産会社を選ぶポイントは？

    不動産会社（営業マン）を比較する事が大切かと思います。

    基本的に1人の営業マンが売却を担当します。そのため、担当になった営業マンがデキる営業マンかどうかで、その不動産の売れ行きは大きく左右されます。

  • 売れない場合はあるのでしょうか？

    余程の事がない限り売れない不動産はありません。

    不動産がなかなか売れないときは、なぜ売れないのか、その原因を把握することが大切です。不動産が売れないときは、買主のニーズを把握できていない可能性や、値下げやリフォームの実施、売り出し時期の検討など、物件に合わせた方法が必要です。

  • 同時に複数の不動産会社に声をかけても問題ありませんか？

    はい、問題ありません。

    ご売却については、査定価格が不動産会社により異なることがあります。また、不動産会社にもそれぞれ特徴や得意分野があり、販売活動の方法が違う事もあります。
    
    ただし、多くの不動産会社に声をかけると、その分対応が必要となるので大変です。査定に訪れた不動産会社の担当者の知識の豊富さや、提示金額、取扱実績などを加味して、2～3社選定されることをおすすめします。

• 期間に関して

  • 売却の委任をしてからどれくらいで販売活動が開始されますか？

    委任を受けてから1～7日で販売開始致します。

    ホームページや新聞折込チラシ・住宅情報誌への掲載、オープンハウスの開催、 周辺住宅へのご紹介、指定流通機構（レインズ）への登録を行います。

  • 売却の期間はどれくらいかかりますか？

    当社が提示した成約予想価格で売り出した場合は3ヵ月が目安となります。

    不動産売却にかかる平均的な期間は3～6ヶ月程度と言われています。事前に大まかな計画を立てるなら、6ヶ月程度かかるものと考えて予定を組んでおくと良いでしょう。

  • 不動産を急いで売りたいのですがどうしたらいいですか？

    相場よりも価格を下げて販売するか当社買取りもございます。

    不動産を相続したことで生じた相続税の支払いや、新居の頭金の支払いなど、いつまでにお金が必要だという期限が決まっている場合もあるのではないでしょうか。そうした状況で不動産を売る場合には、「買取」を選ぶとよいでしょう。また、売却活動が長引いて築年数が増えると、価格を下げざるを得ません。思い切って売り出し価格を低く設定して、早い段階で買い手がつくことで、価格を高く設定するよりも実質的に得をするということもあります。

  • 売却の契約をしてからお金が入ってくるまでにどれくらいかかりますか？

    通常の取引だと契約から1ヵ月～1.5ヶ月になります。

    詳細は近日公開します

• 取引等に関して

  • 媒介契約はどんな種類がありますか？

    3種類の媒介契約があります。

    媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約形態があります。
    いずれも基本的な内容は同じですが、販売状況の報告を売主に行う頻度が異なる点、仲介（媒介）を複数に依頼できるか否か、売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないかなど、それぞれ特徴があります。媒介契約の内容や特徴をしっかりと確認し、分からないところは説明をうけ、自分の意思を不動産会社にしっかりと伝えたうえで、媒介契約を締結しましょう。
    
    ＊専属専任媒介の特徴
    「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけた時も貴社の媒介により売却します。」
    
    専属専任媒介は、依頼者（売主）が仲介（媒介）を1社の不動産会社にしか依頼できないとする契約で、他の不動産会社に依頼することはできません。
    
    また、不動産会社が探した相手方以外の買主と売買契約を締結することはできません。これは、たとえば売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきても依頼した不動産会社を通さないと売買契約を締結できないということです。
    この点が他の媒介契約とは異なり拘束力が強い契約となります。
    
    ＊専任媒介契約の特徴
    「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。」
    
    専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。
    
    そのほか、専属専任媒介契約と専任媒介契約の主な内容は下記となります。
    
    ・媒介契約の有効期間を3ヶ月以内とすること
    
    ・仲介業務の実施状況（販売活動の状況など）を依頼者へ報告する義務が課せられています。
    ※専属専任媒介契約を締結した場合の報告頻度：1週間に1回以上
    　専任媒介契約を締結した場合の報告頻度：2週間に1回以上
    
    ・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ）へ物件登録が必要になります。
    　指定流通機構に物件を登録すると、不動産会社がリアルタイムで不動産情報を交換・共有することができ、買主を幅広く探すことができます。
    ※専属専任媒介は、契約を締結した日から5日以内の登録義務
    　専任媒介契約を締結した日から7日以内の登録義務
    
    専属専任媒介の方が、専任媒介契約よりも2日間短くなっており、成約に向けての積極的努力義務が他の契約より強い契約となっています。
    
    ＊一般媒介契約の特徴
    依頼者（売主）が仲介（媒介）を複数の不動産会社に依頼することができる契約です。
    専任媒介契約と同様、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合も、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。
    最終的には１社の不動産会社と取引を進めます。
    
    ・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ）への物件登録が義務がない。
    ・不動産会社の売主に対する売却活動の業務報告の義務はなし。
    ・他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。
    
    【3つの媒介契約の内容で比較する主な違いは下記となります】
    ・不動産会社から売主への営業活動報告の頻度（販売・問合せ状況など）
    ・売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないか。
    ・複数の不動産会社に販売をお願いできるか、できないか。
    
    一般媒介契約は、窓口が広がり買主が見つかりやすいほか、自分で買主を探すことも可能ですが、不動産会社は販売活動状況を報告する義務がありませんので、実際にどのような活動をしているのかが見えにくい点もあります。また、一生懸命広告を出しても結局は他の不動産会社で売買契約が決まることも考えられるため、不動産会社によっては広告費などの経費を積極的に使わないことも考えられます。
    
    一方専任（専属）媒介契約は他の業者による横取りの心配がなく、営業担当者もしっかり販売・広告活動をおこなってくれる利点が期待できますが、窓口が１つの不動産だけのため、より信頼できる不動産会社選びが重要になります。

  • 借地権付建物は売却できますか？

    もちろん可能です。

    借地権は地主から土地を借りているに過ぎませんが、この借地権付き建物は売却することもできます。借地権は土地を借りている状態ではありますが、使用する権利を所有しているという考え方になるため、権利を転売し利益を得ることができるのです。
    
    ただし、売却する場合は必ず地主に相談をしましょう。地主から承諾を得ることができても、地主に承諾料を支払う必要があることは理解しておきましょう。仮に地主の承諾を得られない場合は裁判によって承諾を得なければなりません。借地権の売却を検討した際には、借地権に詳しい専門家に任せることをおすすめします。権利関係の売買にトラブルはつきものですので、専門家に依頼することで手続きをスムーズに進めることができます。
    
    また、借地権付き建物は「借地権」と「底地権」を抱き合わせで売却するのが賢い方法です。底地権は所有する土地を貸す権利ですので、地主が持っているのが通常です。売却できたら大きな利益になり得ますので、地主とは時間をかけて良好な関係を築いた上で交渉することがとても重要です。

  • 建物が古い場合の販売方法は？

    現況での販売か、先行で解体をして販売する方法があります。

    古い家を売る時は、「 古家付き土地 」として家が建ったそのままの状態で売却する方法が最もオススメです。 築年数にもよりますが、古家付き土地として売却すれば、「 戸建てを買いたい層 」と「 土地を買いたい層 」の両方にアプローチできます。解体の場合は「解体時期」、「譲渡所得税」、「固定資産税」に注意が必要ですのでお気軽にご相談ください。

  • 共有名義の不動産を売却したいのですが可能ですか？

    共有名義の不動産売却は可能です。

    共有名義は単独名義と同じ手順での売却が可能ではあるものの、売却に必要なすべての手順で常に名義人全員の意思確認と書類・同席が必要です。
    
    共有名義の不動産を売却する方法には、以下のような選択肢があります。
    
    ＊共有名義者全員の了承を得る
    ＊自分の持ち分を売却する
    ＊名義変更して所有者を1人に統一する

  • 残置物をそのままで売却したいのですが可能ですか？

    それも可能です。

    詳細は近日公開します

  • 売却した後、売主は何か責任を負う必要がありますか？

    通常の取引では契約不適合責任を負います。

    詳細は近日公開します

  • 住宅ローンが払えなくなって差し押さえが入った場合はどうすればいいですか？

    返済がこれ以上できなければ債権者（金融機関）との話合いが必要です。

    住宅ローンの滞納によって住宅ローン債権者から差押えを受けた場合には、借入先の金融機関と話をして、家を任意売却（にんいばいきゃく）します。
    
    任意売却とは、オーバーローン状態になっているときに、金融機関の許可を取って不動産を売却する方法です。
    
    ただし、不動産担保ローンなどの後順位の抵当権者がいる場合には、その抵当権を外してもらわないと任意売却できません。
    
    オーバーローンになっているのであれば、競売を申し立てても無剰余取消されるので、後順位の抵当権者には競売の利益がありません。そのことを説明して、いくらかのはんこ代を払って抵当権を外してもらうのが一般的です。

  • 住みながら売ることは可能ですか？

    家に住みながら売却することは可能です。

    実際にお住まいをご売却される方の多くが、住みながら売却をされています。ご購入希望のお客様をご案内する際にはご協力をお願いいたします。

  • 相続登記がまだなのですが売却はできますか？

    遺産分割協議が整っていれば相続登記前でも可能になります。

    詳細は近日公開します

  • 住み替えの場合、売却と購入どちらを先にすべきですか？

    ケースバイケースになるかと思います。

    住み替えに要する期間は、一般的に3カ月～半年程度です。
    
    住み替えには、どうしても「売却」と「購入」という2つの作業が発生します。
    両方を同時に進めて、現在の家を引き払うと同時に新しい家に引っ越せることが理想ですが、実際にはなかなかそう上手くはいきません。
    
    ＊売却を優先する場合、売却益をそのまま購入資金に充てることができます。そのため「資金計画が立てやすい」というメリットがあります。また、売り急ぐ必要もないので、「買い手との交渉をうまく進めやすい」こともポイントです。その一方で、「引き渡しまでの期間に購入物件を見つけられなければ、賃貸などで仮住まいを用意する必要が出てくる」というデメリットもあります。
    
    ＊購入を優先する場合、「引き渡し時期まで」などの期限がないため、納得いくまでじっくりと購入物件を選ぶことができます。また、買ってから家を売るので、仮住まいが発生しないこともメリットです。その反面、売却の時期が遅くなってしまえば、住宅ローンが二重になる可能性があります。また、現在住んでいる住居の買い手がつかない場合、売り急いで売却金額を下げるケースも珍しくありません。
    こちらでアドバイスをする事も可能ですのでお気軽にご相談ください。